Recursos sobre locales comerciales vacíos

30 de abril

Los locales comerciales vacíos de los barrios comerciales de Portland pueden considerarse lienzos en blanco listos para acoger soluciones creativas impulsadas por la comunidad. Desde las calles de los barrios hasta las del centro de la ciudad, las asociaciones y los distritos empresariales, así como las organizaciones colaboradoras, se encuentran en una posición ideal para transformar estos espacios infrautilizados en destinos dinámicos y centrados en las personas.

Los locales comerciales vacíos pueden provocar una disminución del tráfico peatonal, de la sensación de seguridad y de los ingresos de los negocios vecinos —lo que a menudo se conoce como el «efecto de la ventana rota» en las zonas comerciales—. Incluso las actividades temporales pueden ayudar de muchas maneras:

Mantiene el espacio en buen estado, iluminado y vigilado, lo que contribuye a reducir el vandalismo y los robos con allanamiento de morada
Transmite dinamismo a otros inquilinos, inversores y compradores
Permite a los propietarios evaluar si un inquilino es adecuado antes de firmar un contrato de alquiler a largo plazo
Fomenta las buenas relaciones con la comunidad local y las autoridades
En algunas ciudades, puede dar derecho a subvenciones, incentivos fiscales o una reducción en el coste de los seguros

Esta página de recursos ofrece una serie de ideas prácticas para dar un nuevo uso a los locales comerciales vacíos de Portland.

Instalaciones temporales en los escaparates de las zonas comerciales

Los escaparates vacíos pueden transformarse rápidamente con obras de arte, gráficos para escaparates, adhesivos o mensajes creativos que aporten vitalidad al paisaje urbano de Portland. Estas iniciativas también pueden incluir expositores de productos de empresas locales, lo que atrae a los clientes a las tiendas cercanas y potencia la visibilidad de las pequeñas empresas. Entre las ediciones anteriores se encuentran las «Window Shops» de Portland Made y el Festival de las Luces de Invierno.

Explora tu barrio, habla con los propietarios de los edificios e identifica locales comerciales vacíos adecuados para la decoración de escaparates.
Define una zona o un corredor en el que haya agrupaciones o una concentración de locales vacíos y un tráfico peatonal y de transporte público habitual.
Coordinarse con los propietarios o administradores de los inmuebles para establecer acuerdos a corto plazo sobre el uso de las ventanas. Los acuerdos deben detallar las condiciones del uso a corto plazo e incluir aspectos como la duración del mismo, las responsabilidades en materia de suministros y reparaciones, los detalles sobre cómo se puede utilizar la ventana y una descripción clara del tipo de instalación u obra de arte que se permite.

Una vez garantizado el acceso, colabora con artistas, diseñadores o proveedores locales para crear instalaciones. La sólida comunidad creativa de Portland —que incluye a artistas independientes y estudiantes del Pacific Northwest College of Art— puede ser un recurso muy valioso. Las imprentas locales pueden diseñar e instalar adhesivos para escaparates, o los artistas pueden pintar directamente sobre el cristal. Los comercios también pueden utilizar los escaparates para exposiciones comisariadas.

💡Consejo útil: Elige imágenes que reflejen los tipos de negocios que quieres atraer o que representen la marca y el posicionamiento de tu zona para dar a conocer mejor las oportunidades disponibles. Coloca siempre los materiales en la parte interior del cristal para protegerlos de la lluvia y el vandalismo.

Comercialización y dinamización de espacios vacíos en los distritos empresariales:

Crea materiales de marketing claros y atractivos que pongan de relieve las oportunidades únicas que ofrecen el distrito y los barrios. Estos deben incluir:

Datos demográficos y tendencias de los barrios (por ejemplo, patrones de gasto locales, crecimiento residencial)
Información sobre incentivos, subvenciones o programas de asistencia técnica disponibles a través de organizaciones como Prosper Portland
Testimonios de propietarios de negocios ya establecidos, cobertura mediática y, si se dispone de ellos, indicadores de rendimiento

Elabora un informe trimestral sobre la disponibilidad de locales comerciales en el que se destaquen los locales vacíos, incluyendo:

Dirección, superficie y datos básicos sobre las infraestructuras
Datos de contacto del agente inmobiliario y del propietario del inmueble

Difunde ampliamente el informe:

Compartir por correo electrónico con redes empresariales y agentes comerciales
Publica la información en una página específica de la web de tu distrito y compártela en las redes sociales cuando sea pertinente.
Mantén una lista de contactos inmobiliarios independiente y actualizada periódicamente

Organizar eventos periódicos de puertas abiertas para mostrar los espacios disponibles:

Colabora con agentes inmobiliarios y propietarios y programa eventos durante el horario laboral de los días laborables para conseguir una exposición realista al tráfico peatonal.
Organiza visitas en grupo para generar impulso y despertar el interés
Invita a entidades crediticias, asesores de pequeñas empresas y proveedores de servicios a que apoyen a los posibles inquilinos
Recopila datos de contacto para ampliar tu red de contactos con vistas a futuras iniciativas de divulgación

Aprovecha los espacios vacíos del interior con tiendas pop-up:

Las tiendas pop-up en locales ofrecen a los artistas, creadores y emprendedores de Portland la oportunidad de poner a prueba ideas, vender productos y ganar visibilidad. Estas iniciativas también pueden servir de apoyo a modelos de comercio minorista cooperativo o a mercados compartidos. Además, ayudan a los propietarios a promocionar el espacio, y programas como el Time-Based Art Festival han abierto vías para conseguir contratos de alquiler a largo plazo gracias a esfuerzos conjuntos de marketing.

Identificar a los propietarios dispuestos a ofrecer contratos de uso flexibles y a corto plazo.
Céntrate en los espacios que requieran reformas mínimas.

Apoya las activaciones con estrategias de gran visibilidad y participación:

Utiliza señalización, indicaciones y elementos de imagen de marca a pie de calle
Crea un hashtag o una campaña para dar a conocer el tema
Incorpora eventos en directo, como actuaciones musicales, demostraciones artísticas o exposiciones de creadores, para atraer a los transeúntes.

💡Consejo útil: Los locales vacíos con acabados básicos son los más adecuados, ya que permiten a los inquilinos ponerse en marcha rápidamente sin grandes gastos iniciales. Valora si tu organización puede ofrecer incentivos como ayudas para el alquiler, pequeñas mejoras, promoción o señalización.

💡Consejo útil: Las estructuras de alquiler de locales temporales suelen basarse en un modelo de porcentaje sobre las ventas. Lo habitual en el sector minorista es alrededor del 10 %, mientras que en los conceptos relacionados con la restauración puede variar en función de la concesión de permisos y la disponibilidad de la infraestructura.

Colabora con organizaciones locales, como las asociaciones empresariales de barrio, el Consejo Regional de Arte y Cultura, colectivos artísticos, organizaciones sin ánimo de lucro que apoyan a los emprendedores y las cámaras de comercio, para dar forma al programa y ayudar a llegar a los posibles inquilinos.
Dar a conocer las oportunidades a través de las redes sociales, los boletines informativos, la prensa local y las redes comunitarias.

Errores habituales

Fortalecer el flujo de caja y mejorar la rentabilidad:

Tratar una licencia como si fuera un contrato de alquiler comercial completo: negociar en exceso provoca retrasos y costes desproporcionados para un uso a corto plazo
No realizar la verificación del seguro: esta es la causa más frecuente por la que fracasan las ofertas de activación.
No hay un plan de salida claro: hay que definir siempre qué ocurre si el espacio se alquila de forma permanente durante la fase de activación.
Ignorar a los vecinos: una gran tienda temporal que recibe quejas por ruido socava todo el programa
Subestimar el tiempo de instalación: incluso las puestas en marcha «sencillas» suelen requerir un plazo de entre 4 y 6 semanas para la tramitación de los permisos y la instalación.

💡Consejo útil: Establece acuerdos claros en los que se detallen las expectativas, las tarifas y las responsabilidades. Colabora estrechamente con los organismos municipales para garantizar el cumplimiento de la normativa, especialmente en el caso de usos como la restauración, que están sujetos a una regulación más estricta.

Posibles fases para poner en marcha un programa temporal

Fase 1

Determina si el programa tiene sentido para la zona o el distrito comercial. Esto implica trabajar con socios locales dispuestos a colaborar en el programa y, lo más importante, que tengan la capacidad para hacerlo. Estos socios también pueden ayudar a definir la estrategia que permita adaptar los inmuebles disponibles al potencial de los locales temporales, identificando qué tipos de negocios encajan mejor y colaborando con los propietarios en el plan.

Fase 2

Tras la planificación inicial, y una vez seleccionadas las propiedades y conseguida la participación de los propietarios, el proceso pasa a determinar qué espacios están listos para su ocupación y cuáles necesitarán reformas adicionales a cargo de los inquilinos. A continuación, los propietarios participantes y los socios de la comunidad pueden establecer cómo el programa no solo puede ponerse en marcha, sino también mantenerse para conservar el impulso positivo de los distritos comerciales. Los detalles del programa pueden incluir el número de negocios que un distrito desea que participen, los acuerdos de arrendamiento y los plazos, cómo se pondrá en marcha cada tienda temporal y un esbozo de las estrategias de marketing continuadas para potenciar todos los negocios de la zona.

Fase 3

La promoción de los espacios disponibles debe realizarse aprovechando tanto los recursos públicos como los privados. Se recomienda establecer un proceso de solicitud que permita a los propietarios y a los organizadores del programa centrarse en las empresas con mayor potencial de éxito, tanto a corto plazo como a largo plazo. A continuación, el equipo del programa puede realizar entrevistas con los mejores candidatos y asignarles los locales que mejor se adapten a sus necesidades. Una vez que los inquilinos se hayan instalado en los locales, la celebración de un acto de bienvenida y la publicación de un comunicado de prensa contribuirán a dar mayor visibilidad al programa, a las nuevas empresas y a las ya establecidas en la zona.

Fase 4

Esta es la fase operativa actual del programa. Se han cubierto las plazas de los locales temporales y los nuevos empresarios pueden acceder a los recursos municipales y de los socios, como la asistencia técnica, para que les ayuden a perfeccionar su modelo de negocio. Además de las evaluaciones continuas de las empresas, también debe evaluarse el propio programa.

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Aspectos a tener en cuenta en materia de arrendamiento y licencia

En el caso de las activaciones temporales, un contrato de licencia puede resultar más flexible que un contrato de alquiler tradicional. Los contratos deben definir claramente:

Duración de la ocupación (por ejemplo, programas de duración determinada o contratos renovables con plazos de preaviso)
Responsabilidad en materia de servicios públicos y de gestión de residuos
Directrices para las modificaciones y las autorizaciones necesarias
Horario de atención y requisitos mínimos de actividad
Responsabilidades en materia de mantenimiento y reparación
Requisitos en materia de responsabilidad civil y seguros
Condiciones de rescisión, incluidos los usos prohibidos
Sanciones por incumplimiento
Requisitos para obtener las licencias correspondientes si el puesto temporal ofrece comida o bebidas alcohólicas.

Unos acuerdos claros contribuyen a garantizar una puesta en marcha sin contratiempos, al tiempo que protegen tanto a los propietarios como a los inquilinos. Con una planificación cuidadosa y unas alianzas sólidas, los locales comerciales desocupados de Portland pueden convertirse en factores activos que contribuyan a la vitalidad del barrio.

Cómo sacar partido económico a los espacios vacíos: guía para propietarios

Medición del impacto

Sigue el antes y el después en:

Recuento de afluencia de clientes (recuento manual, sensor en la puerta o datos de un comercio cercano)
Declaraciones de ingresos de empresas colindantes
Menciones en redes sociales y etiquetas geográficas relacionadas con el barrio
Tiempo necesario para alquilar otras viviendas desocupadas en el corredor
Quejas o incidentes (deberían mantenerse estables o disminuir)
Ventas propias del operador, si existe un acuerdo de reparto de ingresos